营收利润双增下泰禾难掩流动性隐忧

2019-10-12 13:37:31 壹问财经崔智明

挖贝网消息 2019年上半年，泰禾实现总营收145.06亿元，同比增长14.33%，其中核心业务房地产开发实现营收138.24亿元，结转面积62.89万平方米；实现归母净利润15.61亿元，同比增长58.74%。

营收利润双增背后的“流动性隐忧”

营收利润实现双增的同时，公司流动性隐忧却相对凸显而来。卖方研究报告中提到，公司上半年现金短债比与2018 年相比，有较高幅度提升，短期偿债压力暂缓。

但事实上，公司半年报显示，泰禾今年上半年底的资本负债率仍高达84.60%，只是对比去年底的86.88%有所下降。其6月底存有的货币资金约153亿元；与之相对的是，公司一年内到期非流动负债255.19亿元，短期借款75.5亿元，短期债务合计约330亿元，公司期末所持资金甚至不能覆盖一半的短期债务，偿债兑付压力不言自明。泰禾曾明确表示，公司将以“促周转，抓回款”为业务经营重心。

为缓解现金流风险，今年以来泰禾不断出售旗下地产项目股权，主要交易对手为世茂旗下子公司。根据公司公告梳理，泰禾上半年已出售约10个地产项目的部分权益，合计回笼资金近98亿元。

延至今年下半年，泰禾继续“清理手头存货”，2.99亿元转让福建泰信30%股权、5.97亿元转让福州泰盛50%股权、1.81亿元转让杭州蒋村项目公司39%股权、3.23亿元转让顺德中维30%股权、2.64亿元转让浔龙河泰维置业80%股权、1.99亿元转让福州运成30%股权，取消收购句容俩项目为公司回款4亿元。今年以来，公司合计回笼资金早已突破百亿大关。

泰禾转让.jpg

根据业内人士消息，大型房企会早先计划好未来一段时间内的资金回笼数额。关于出售旗下开发项目，一般在会在年初与买方达成初步意向，最后交易的实施只是看接盘方对具体项目的挑选和双方就折价比率、收购权益比例等细节进行磋商的进展如何而定。

值得一提的是，7月和9月泰禾相继发行了两笔利率高达15%和11.25%的美元债来补充公司流动性；截止9月底，公司控股股东泰禾投资已质押公司股票1,207,420,000股，占其持股数的99.07%，其现金流承压可见一斑。

主要接盘方世茂系四面出击

相比之下，世茂系A股平台世茂股份上半年底的资产负债率为60.59%，手握货币资金126.10亿元，短期债务只有37.01亿元，短期内资金存量足以覆盖公司债务；其港股上市公司世茂房地产同期的资产负债率为73.25%。从此方面可以看出，世茂系公司完全有能力在行业内捡漏。

正如世茂副主席许世坛年初在业绩会上所言，“我们和泰禾绝对不止两个项目的合作，实际上合作范围要比现有的大很多，陆续会有更多的项目收购。”世茂近来的确是泰禾的主要收购方，最近半年内收购泰禾11个项目股权，涉及资金约96亿元。

不惟收割泰禾旗下开发项目。前不久，世茂集团动用资金64亿元收购了粤泰集团旗下5个地产项目的不等股权份额。

现金流已是不可忽视的关键，存量资金是“房企活下去的粮食”

在楼市整体趋冷，甚至逐步走向寒冬的情况下，“现金为王”早已成为各大房企和房产研究机构的共识。

从销售端来看，在坚持房住不炒的政策下，楼市整体需求将趋于良性，房价很难继续上扬，高周转比以往任何时候都显得更为重要，毕竟握在手里的房产、土地很难继续升值。而从融资端来看，银行、资管信托及发债等融资渠道对房地产行业越收越紧，融资成本一步步高企，房企很难通过滚债来维持经营，既有债务的短期兑付风险越来越明显。

因此，除了面向未来经营的储备用地，良好的流动性更为各家房企所重视，无论行业巨无霸还是中小型房企，必要时均采用了“断臂求生”，折价出售相对冗余的项目，甚至退出部分区域楼市，来回笼资金。

泰禾集团

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