豪宅瞬间售罄和地王再现，年报不及预期的万科是否复兴在即？

3月17日，中国头部房地产企业万科（000002.SZ/02202.HK）召开2019年度业绩推介会，2019年年报显示公司实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，分别同比增长23.59%和15.10%。

由于万科营收、净利润增速均低于2018年，且连续两年出现归属于上市公司股东的净利润同比增速低于营业收入同比增速的状况，因此该年报被市场解读作“经营绩效不及预期”。

但万科复兴的希望似乎已经出现，相比2019年房地产市场的清淡，最近地王再现与千万豪宅瞬间售罄的消息频出，难道房地产的春天再次来临了吗？

千亿级新业务至今无果

2018年9月，在“房住不炒”的政策紧缩背景下，万科秋季例会提出“活下去”的主题词，震动了整个房地产市场，被认为是房地产业进入寒冬的标志。

也是在2018年，万科首度提出“我们至少需要建立六个千亿级业务，才能再造一个今天的万科。”由此挺进多元化发展。

在2019年年报中，新业务确实有所表现。物业板块实现营收127.0亿( 29.7%)，2019年末物业累计签约6.4亿方(在管4.5亿方)，同比增长26.1%，综合排名连续十年行业第一;泊寓累计开业11万间(城中村3.5万间)，集中式公寓领域行业第一;万科印力在管面积近900万方(已开业644万方)，业内仅次于万达;万科万纬可租赁建面1086万方，仅次于普洛斯。

然而，即便是新业务中规模最大的物业板块，也距离“千亿级业务”的目标相去甚远，“活下去”还要依靠房地产主业。

金融危机救市机遇再现

在本次2019年度业绩推介会上，万科董事局主席郁亮说，“18个月前我们提出要活下去，那是居安思危，没想到到今天，活下去成为特别真实的存在。”

总裁兼首席执行官祝九胜称，受疫情影响，今年2到3月万科销售同比降低510亿元，特别是万科在湖北进入的三个城市，1月23日后就基本没有新的销售。交付方面，受疫情影响，今年一季度大约1万户客户有交付延期的可能性，全年可能涉及3.9万户。复工方面，2020年的复工以往晚了40天。最后就是，销售减少导致回款下降，预计对公司未来1到2年的现金流会产生压力。

然而，翻开万科业绩史册，其实可以发现重大外部危机反而是万科发展的良机。

2008年金融危机当年，万科实现营业收入409.9亿元，同比增长15.4%，实现净利润40.3亿元，同比下降16.7%。

但是，2009年万科就立刻打了个翻身仗，实现营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元，较2008年分别增长19.2%和32.1%。各项经营指标也全面超越2007年，成为国内首家销售金额突破600亿的房地产公司。

这是因为，2008年金融危机之后，由于房地产被赋予振兴经济的重任，政策大幅放松，因此万科业绩高速增长。

在万科工作近三十年，历经1997、2008两次金融危机、2003疫情的郁亮也在本次业绩推介会上也坦言：“大体每次危机过后，万科都获得了发展的机会。”

最近，由于新冠肺炎疫情爆发，美国股市暴跌，引发美联储两次紧急降息，仍难以阻止暴跌，相信将出台更多救市政策。

而目前中国的疫情已经得到控制，正努力推动市场复苏。房地产由于关联上下游几十个产业，对经济增长的全局带动能力有目共睹，因此重出江湖再保经济增长似乎成为市场预期的必然政策选择。

万科这一次还将重温旧梦吗？

欲松还紧好梦难再

在政策层面，由于疫情导致大部分城市房价有明显下滑，百强房企的销售金额同比跌幅将近4成，有2成的房企还要面临偿债危机，因此政策确实已有所松动。

目前，据不完全统计，全国60余个省、市、部门出台了房地产“定向放松”政策，根据各地政策的不同，分别涵盖预售条件、开竣工、公积金、人才补贴等项目，其中主要以救企业，减少企业资金压力、延缓公积金月供为主。

3月12日下午，《关于授权和委托用地审批权的决定》出台，试点将永久基本农田转为建设用地和国家批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准，也被认为是一种房地产政策放松。

3月15日，山东省济南新旧动能转换先行区管委会宣布数个利好房地产的政策，包括对符合条件的项目放松限购、放宽预售条件及放松容积率限制等。

随着房地产政策放松信号涌现，房地产市场已有积极动向。

3月10日，广州市越秀南AD013907地块公开出让，由国企广州市城市建设投资集团有限公司以23.6亿元底价拿下。这是时隔9年后，广州越秀老城区重启宅地拍卖，并一举创下广州单价“地王”新纪录，楼面价达到了每平米64576元，预计房价将不少于每平米100000元。

3月13日下午，深圳豪宅项目招商蛇口太子湾·湾玺线上开盘，总价值6.23亿的豪宅瞬间售罄。该项目上周六首次开盘时推出的约70套商务公寓也是秒速售罄，还曾因引发购房者聚集，导致街道办紧急出动控制人流。

历史将再一次重演吗？

但是，必须看到的是，由于“房住不炒”主基调没有改变，房地产融资渠道将继续受到严格监管。

据证券时报报道，截至目前地产信托额度并未松动，而且监管部门一再向信托公司强调，“房地产信托额度务必不能超过2019年底。

当然，不排除如果现有局部放松政策带动经济增长的效果不足，还有可能继续加大政策放松力度，但在“房住不炒”主基调之下，总会有所保留，难以像以前那样全面放松。

在本次业绩推介会上，万科总裁兼首席执行官祝九胜也坦诚，公司不敢对于近期的全球量化宽松，以及国内的降准等货币政策“抱有太高的预期”，因为国内资金主要将用于实体经济，跟地产关系不大。

而如果缺乏资金，房地产企业就不能捂盘惜售甚至哄抬房价，那么房地产企业从本轮政策放松中虽然将获得一定收益，但将不会达到重演历史的程度。