超计划一倍！恒大负债一年大降3000亿，“红线”变绿焕发新活力

2021-07-01 09:04:08 壹问财经周义

6月30日，恒大集团对外透露，截至目前恒大有息负债约5700多亿元，与去年最高时的8700多亿元相比，大幅下降了约3000亿元，净负债率已降至100%以下，顺利实现“红线”变绿。

并且，恒大集团全部以自有资金实现了即将到期债务一扫空，没有做任何一笔发新还旧。此前的6月24日，恒大集团发布公告表示自去年3月以来，本公司用自有资金已累计归还7笔境外债券本息合计约106亿美元（折合约823亿港币）。到2022年3月前，本公司再无到期的境内外公开市场债券。

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恒大公告中强调的“去年3月”是一个什么关键时间点？这一年以来，恒大集团做对了什么以至成功逆袭？

新战略强调以最大决心和力度降负债

时针拨回到2020年3月31日，恒大集团把2019年度业绩发布会开成了未来发展战略会，恒大集团董事局主席许家印在会上正式宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略”。

“降负债”的考核指标是有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

如今的事实证明，恒大管理层解决核心问题的承诺是言而有信的，不仅如此还给市场带来超预期的惊喜，有息负债一年大幅下降约3000亿元，超计划一倍。

恒大“降负债”的成功之道无外乎增收和节支两条，而增收又包括房产主业增收和多元化发展两条路径。

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改革房产主业实现强劲销售

在房产主业销售方面，2020年恒大合约销售金额7232亿元，销售回款6532亿元。2021年截至5月底，恒大累计实现销售额2851.6亿元，销售回款2507.4亿元，平均每月回款500亿元，位居行业第一，并均创历史新高。

这些成果来源于过去一年恒大积极推进的一系列房产营销模式改革。

自2020年2月开始，在面对新冠肺炎疫情影响、行业销售普遍下滑的背景下，恒大率先全面实施了“网上销售”的颠覆性营销革命，借助“房地产互联网”的力量，为消费者提供网上“看房、选房、购房”一站式服务。

同时，恒大将电商领域中消费者享有的无理由退换权益创造性植入到房产交易之中，如此换位思考的营销模式给购房者吃了一颗“定心丸”。

恒大还创新推出“全民营销”模式，承诺客户推荐他人购买的，可获得“恒房通”1%佣金及1万元奖励，同时返还其定金。购房者既能买到好房子，还能赚到推荐费，形成了“能买则买、能卖则卖”的双赢局面。

2020年下半年，恒大与全国152家中介机构重组成立房车宝集团，以“数字科技、房车合一”为愿景，创新应用大数据、人工智能、云计算、虚拟现实等数字科技，构建房产、汽车线上线下全渠道交易服务平台，有力推动了房产销售。

收缩土地储备提高存量价值

土地费用支出是房地产企业的主要成本之一，按照新战略的要求，土地储备要稳扎稳打每年降低3000万平方米左右，到2022年土地储备规模要从2.93亿平方米减少到2亿平方米左右，缩减幅度近三分之一。

去年3月以来，恒大按照新战略着力控制土地储备规模，以降低土地费用支出，减少资金沉淀。

据恒大年报数据显示，截至2020年12月31日，其土地储备项目共计789个，规划建筑面积2.31亿平方米，大幅减少6200万平方米，这意味着去年恒大超计划一倍完成了土地储备收缩目标。

与此同时，恒大充分挖掘现有超2亿平方米优质土地储备的增值潜力。

由于坚持不拿地王，同时土地储备几乎覆盖全部一线以及经济发达且有潜力的城市，一二线城市占比达67%，尤其是在寸金尺土的深圳、广州等地拥有大量旧改项目，平均楼面价仅为2638元，而现在全国一二线城市平均房价早已破万，因此恒大土地储备存量的价值大幅提高，一方面极大地减少了拿地支出，一方面足以支撑未来的可持续发展。

发展多元产业引进战略投资

值得一提的是，“新恒大”的多元产业生态圈也为恒大提供了新的资产增长渠道。

例如，去年8月恒大物业引入战略投资235亿港元，之后的12月上市募资140.8亿港元；去年9月和今年1月，恒大汽车两次引入战略投资合计300亿港元等，

恒大通过分拆优质业务、独立发展、各自融资的新方式，不仅有力加强了现金流，而且打开了多元化发展的巨大想象空间。

不难发现，恒大集团“高增长、控规模、降负债”新战略的推行成效卓著，房产主业销售依靠改革推动高歌猛进，土地储备价值大幅提高，净负债率“红线”变绿，多元化发展方兴未艾，一个轻装上阵并焕发新活力的“新恒大”越来越清晰地展现在投资者面前。

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